Los primeros meses del año son cruciales en muchos aspectos. No solo es la época en la que se plantean nuevas metas (esto no significa que no lo pueda hacer en otro momento), sino que se conocen los nuevos calendarios tributarios, y para la propiedad horizontal es una temporada decisiva, pues se llevan a cabo las asambleas de propietarios.
¿Vive en un edificio o en un conjunto residencial? Seguramente por estos días le van a empezar a llegar detalles de lo que será la asamblea de propietarios este año. Por esto, en el blog de Seguros Bolívar entrevistamos a Diana Carolina Ruiz Muñoz, directora Corporación Colombiana de profesionales en propiedad horizontal Corporación P.H. para hablar de este tema.
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¿Qué es la asamblea general de propietarios?
Es el máximo órgano de administración de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. En las palabras de Diana Carolina Ruiz, es una reunión de los propietarios de las unidades privadas. “Debe llevarse con el lleno de requisitos contenidos en la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal de cada edificio o conjunto; convocatoria, quórum y mayorías para sesionar y para tomar decisiones, entre otros”, explica.
¿Cada cuánto se debe realizar?
La asamblea general de propietarios puede reunirse cuando las necesidades de la copropiedad así lo requieran, pues existen asambleas generales de propietarios de carácter ordinario y extraordinario.
Sin embargo, de acuerdo a la ley 675 de 2001, la asamblea general de propietarios de manera ordinaria debe reunirse por lo menos una vez al año y en la fecha que se señale en el reglamento de propiedad horizontal.
Si este guarda silencio deberá reunirse dentro de los tres primeros meses del período presupuestal.
¿Cuándo es esto? En realidad depende de cada copropiedad, pero la mayoría de copropiedades equipara su período presupuestal al período fiscal que va de enero a diciembre, por lo que la asamblea de propietarios deberá reunirse en el período comprendido entre enero y marzo.
“La fecha de reunión puede variar entre copropiedades, ya que como lo señala la ley depende del reglamento de propiedad horizontal; por lo tanto el administrador como los propietarios deben conocer lo que señala el reglamento de propiedad horizontal”, Diana Ruiz.
Temas principales que se deben tratar en las asambleas de propietarios
Los temas que se conversan y las decisiones que se toman en esta reunión se encuentran contenidas en la ley 675 de 2001 en los artículos 38 y 46 respectivamente. Dentro de las resoluciones más comunes se encuentran:
1. Nuevas designaciones
Uno de los objetivos de la asamblea general de propietarios es nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente para períodos determinados, además de fijar su remuneración siempre que en la copropiedad no exista consejo de administración. “En caso contrario esta función es exclusiva del consejo de administración del edificio o conjunto”, explica Ruiz.
En la asamblea general también se elige y remueve al revisor fiscal y su suplente para el período establecido en el reglamento de propiedad horizontal, que, en su defecto, es de un año.
2. Estados financieros
En esta reunión se aprueban o imprueban los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo administrativo y al administrador. “La rendición de cuentas de la labor del administrador se realiza ante la asamblea general cuando se presentan los estados financieros. La asamblea podrá no aprobarlos hasta tanto no se absuelven las dudas que se presenten”, afirma la experta.
Una vez los estados sean aprobados, se entiende que la asamblea general de propietarios, como máximo órgano de administración, aceptó la rendición de cuentas efectuada por el administrador y el consejo.
3. Nombramientos importantes
Otro de los temas a tratar son los nombramientos del consejo de administración y el comité de convivencia. Este último es de vital importancia en las copropiedades residenciales, pues el consejo de administración no puede asumir las funciones del comité de convivencia, por lo que hay que sensibilizar a la comunidad frente a la importancia del mismo en los edificios y conjuntos residenciales.
4. Aprobación de presupuesto
Una de los temas más importantes en la asamblea general es cuando llega el momento de aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias que requiera la copropiedad.
5. Las reformas
Es competencia de la asamblea general de propietarios aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal, la cual se debe efectuar con una mayoría calificada, es decir, con la aprobación del 70% del coeficiente que representa la totalidad de la copropiedad.
Aspectos importantes a tener en cuenta
Por último, Diana Carolina Ruiz, conocedora y experta en temas de propiedad horizontal, asegura que la asamblea general de propietarios es una reunión ejecutiva que merece toda la atención de los propietarios y comparte estas recomendaciones:
- ¿Es administrador? Es importante tener en cuenta que esta figura debe contar con canales efectivos de comunicación que les permita a los propietarios resolver todas sus dudas antes de efectuar la reunión de la asamblea, esto con el propósito de maximizar el tiempo de todos.
- Si es propietario, debe leer los documentos enviados por los administradores y acercarse de forma previa a la administración para resolver las dudas que tenga.
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